警惕房產銷售貓膩:收取未予標明價款屬變相漲價

2020
01/11
11:27

案例 作者:商鋪搜編輯整理

有房產公司銷售人員向購房人虛報價格,額外在標價之外加價,另行收取未予標明的??顑r

我交的12萬定金咋從房款中“飛”了?

消費者在買房時,實際支付的房款和寫在合同里的總價款不一致,才發現自己在不知情的情況下,莫名交了一筆“居間服務費”。

實際上,這正是一些房產公司在利用“陰陽合同”,侵害消費者合法權益。此舉既涉嫌變相漲價,又規避了當地調節房價的公共政策,涉嫌偷逃稅款,因此不受法律保護。消費者在購房時,也要注意仔細閱讀購房合同內容,避免口頭約定,也避免糊里糊涂“入坑”。

“購買房產是大額消費,但在買房的過程中由于信息不對稱等原因,可能會存在各種各樣的陷阱?!遍L春市消協秘書長鐘萍說。一套七八十萬元的商品房,“稀里糊涂”被索取8萬元至12萬元不等的“居間服務費”。日前,長春市消費者協會受理了4宗因購房產生糾紛的投訴。在消協的調查解決下,消費者郭先生等4人,終于從地產公司拿回了被多收取的款項及利息。

莫名轉款給了第三方公司

2018年10月29日,郭先生在長春某售樓中心訂購了一套97平方米的房屋,售樓人員說房屋總價約合87.5萬元,單價約0.9萬元/平方米。郭先生刷卡交了12萬元定金,售樓中心為其開具了沒有加蓋公章的12萬元居間服務費收據。當時,郭先生以為這就是購房定金款的收據。

次月6日,郭先生到售樓處交了55.91萬元首付款,這次開具的是首付房款收據,同時又辦理了20萬元購房貸款,合計總房款87.5971萬元。雙方簽訂了購房合同。

2019年8月,郭先生去領取房屋發票時,發現發票上房款總價格是75.5萬元。地產商財務人員解釋,有12萬元款項刷卡時轉給了第三方代理公司——長春某地產經紀有限公司收取,所以不提供這12萬元的購房發票。

此時,郭先生才注意到購房合同中顯示房屋單價0.7808萬元/平方米,總價75.5萬元。而在購房過程中,銷售人員并未提及轉給第三方代理公司的款項,購房合同對此也沒有明確相關事宜。

無獨有偶,2018年9月22日,裴先生在長春某售樓處看中一套84平方米房屋,銷售人員報價0.97萬元/平方米。隨后,他按照要求交了23.0775萬元首付款,并辦理了59萬元貸款,合計共支付82.0775萬元。雙方簽訂的購房合同顯示,購房金額為0.875萬元/平方米,房屋總價款為74.0775萬元,銷售商當時開具了兩張票據,一張是寫有居間服務費的8萬元無章收據,另一張是寫有首付款15.0775萬元,蓋有房地產公司公章的收據。

“為什么合同簽訂總價款與實際支付有8萬元差價?”面對裴先生的疑問,銷售人員稱,要買房合同只能這么寫。

收取未予標明的價款屬變相漲價

針對幾人的投訴案例,鐘萍表示,為規范房地產市場秩序,著力解決當前商品房銷售中存在的標價混亂,信息不透明、價格欺詐等問題,國家發展改革委發布了《商品房銷售明碼標價規定》,吉林省也專門對商品房銷售的明碼標價問題作出了規定。

鐘萍介紹,商品房銷售要實行一套一標價,并明確公示代收代辦收費和物業服務收費,商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價公示后,可以自行降價、打折銷售,但漲價必須要重新申報備案。

同時,按照《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求,對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目,要在規定時間內一次性公開全部銷售房源,嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

“地產開發有限公司作為出售方向購房者提供相關咨詢服務本就是義務,然而,其銷售人員向購房人虛報價格,一房兩價,額外在商品房標價之外加價,另行收取未予標明的??顑r,即居間服務費,實屬變相漲價,明顯違反了《吉林省商品房銷售明碼標價實施細則》的相關規定?!辩娖颊f。

鐘萍告訴記者,樓盤額外收取服務費屬于“陰陽合同”,依據合同法第52條規定,超出房款的部分,不在合同之內,不屬于雙方約定內容,屬于單方面強制行為。此舉規避了當地調節房價的公共政策,又涉嫌偷逃稅款,因此不受法律保護。

消費者需多方警惕房產銷售貓膩

接到消費者投訴后,長春市消協工作人員聯系了地產相關負責人。

隨后,地產公司副總經理來到了長春市消協。他解釋,公司近幾年將主要精力都放在了開發等前期工作上,商品房銷售工作一直委托相關公司。原本以為已經支付銷售公司較高的服務費用,同時還約法三章,特別是對房屋銷售價格問題做出了不允許邁入紅線區的明文規定,否則每個出售房屋將處罰5萬元違約賠償金,但沒有想到仍會出現這樣的問題。

“對銷售公司做出的違法違規行為,地產公司絕不姑息,也不允許再有同樣問題發生在地產公司的開發樓盤中?!边@位副總經理表態道。

鐘萍提出建議,要求地產公司要通過調查,將涉及同類問題購買者的一并解決,同時加強企業防控管理機制,避免違法違規、損害消費者合法權益問題再次發生,并希望地產公司能與消協建立糾紛互通解決對接機制,共同努力營造一個消費和諧的市場環境。

目前,4宗投訴案件所涉及的多收費款項及利息已全部退還到消費者手中。

針對購房中經常出現的消費糾紛問題,鐘萍提示,消費者在購房前一定要了解擬購房屋是否在預售許可范圍內,地產“五證”是否齊全,不可盲目交納包括定金在內的任何款項。

“為避免開發商在合同上做手腳,簽合同時,一定要仔細閱讀購房合同內容,特別要注意銷售人員宣傳信息和承諾內容要全部載入正式合同中,避免口頭約定?!辩娖颊f,“如果碰到采用簽訂‘陰陽合同’的方式辦理交易手續,消費者一定要加以防備并抵制?!?br />
此外,鐘萍特別指出,目前在新房開盤銷售過程中,客戶所交的籌金或預交的認購款,其實質都屬于訂金范圍,按理開發商應同意客戶在沒有簽認購書的情況下退回,但開發商與客戶所簽署的法律文件,包括認購書、收據中一般都明確書寫為定金,客戶無正當事由很難要求退回。

“消費者在購房中對所交納的費用及簽定的協議等材料要了解清楚,仔細查實并核對票據明細,對名稱不符、已交納費用不符和所簽定材料不符等情況,及時指出并更換,避免糊里糊涂‘入坑’?!辩娖颊f。

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